Saindo de um hiato de quase uma década, a CR2 Empreendimentos (CRDE3) está retornando ao mercado imobiliário com um novo CEO, Newman Brito, que trabalha há quase 30 anos no setor, e uma expectativa de lançar novos projetos no primeiro semestre de 2022, focados em produtos econômicos, nas regiões do Rio de Janeiro e São Paulo.
Em entrevista ao Mercado News, o executivo contou que estes projetos miram em faixas de renda intermediárias do programa Casa Verde e Amarela, que possuem, atualmente, um déficit habitacional de cerca de 6 milhões de moradias. Brito afirma que se trata de um segmento com melhor elasticidade de preço, menos sensível ao aumento de custos na construção civil.
“A expectativa é que a partir do primeiro trimestre do ano que vem a gente já comece a lançar produtos CR2 no mercado do Rio de Janeiro. E provavelmente no segundo trimestre do ano que vem já começarmos a lançar também os empreendimentos CR2 dentro da região metropolitana de São Paulo”, disse Brito. O CEO revelou que a empresa espera lançar, em cerca de 3 a 4 anos, por volta de R$ 1 bilhão por ano em VGV (valor geral de vendas).
Seu maior projeto é o Cidade Jardim Paradiso, na região de Nova Iguaçu (RJ), de mais de 3 milhões de metros quadrados, que será desenvolvido ao longo de algumas décadas e que tem potencial VGV de quase R$ 2,5 bilhões.
“Startup de cabelo grisalho”
Nascida entre 2006 e 2007, a CR2 estreou na Bolsa brasileira com cerca de 1 ano de operação nas regiões do Rio de Janeiro e de São Paulo. Após cerca de 2 anos ativa, a empresa foi posicionada em “stand by” em meio à crise econômica no setor em 2008, disse o CEO.
No fim de 2020, a Total Log adquiriu uma participação de 44,6% da empresa de empreendimentos imobiliários, atraída pelo mercado, o capital aberto e seus ativos. Assim, ‘recomeçou’ a operação com o objetivo de colocá-la de volta aos trilhos.
“Estamos naquela fase de começar a gerar negócios, uma fase de prospecção, de geração de formação de landbank (banco de terrenos) muito atuante. Estamos buscando oportunidades de negócios, terrenos aqui na região metropolitana tanto do Rio quanto de São Paulo de uma forma bem agressiva, para voltar a lançar produtos com a marca CR2”, declarou.
A seguir, leia a entrevista completa:
Mercado News – Poderia contar a história recente da empresa?
Newman Brito – A CR2 é uma empresa que teve início por volta de meados dos anos de 2006 e 2007. Os acionistas da época eram oriundos do mercado financeiro, mas tinham uma experiência também dentro do mercado do real estate [imobiliário]. E quiseram aproveitar aquela primeira por volta dos anos de 2006 e 2007 de abertura de capital na Bolsa e criaram a CR2, mirando lá na frente a fazer um IPO [oferta inicial de ações, na sigla em inglês] da empresa. E isso foi feito no ano de 2007, praticamente um ano depois do início das atividades, uma capitalização bem interessante, algo por volta de R$ 300 milhões em valores na época.
E com base nesse valor que a empresa acabou captando isso começou a servir de alavanca, de suporte, para o início das operações mais robustas. A empresa começou a operar já no eixo Rio – São Paulo, mas com foco basicamente na cidade metropolitana do Rio de Janeiro. E focou bastante especificamente no lançamento, na região de Nova Iguaçu, em um projeto intitulado Cidade Jardim Paradiso. É uma área de mais de 3 milhões de metros quadrados, um projeto para ser desenvolvido ao longo de algumas décadas e ela começou as atividades exatamente naquele período. Por volta de 2007 e 2008, começou a fazer o lançamento da primeira fase, chegou ao longo dos anos seguintes a lançar cerca de 2 mil unidades, sempre com foco em produtos econômicos.
A empresa ficou basicamente 2, 3 anos fazendo lançamentos, incorporando, fazendo orçamentos, e teve lançamentos muito bem-sucedidos. As pessoas que tocavam a empresa não tinham esse DNA de real estate. Tinham mais DNA de mercado financeiro. E são 2 mercados completamente diferentes. O mercado financeiro é um mercado de uma visão muito mais imediatista, de resultados muito rápidos. E o mercado imobiliário, não – é um mercado de ciclos muito longos. Entre você comprar um terreno, desenvolver o projeto, lançar, vender, entregar, a gente está falando basicamente de 5 anos. Em determinado momento começou a desistir esse certo fit que existia entre os acionistas e a própria atividade da empresa. Houve então aquela crise no mercado de subprime, das hipotecas americanas no ano de 2008. Enfim, um conjunto de fatores. Isso fez com que a empresa começasse a entrar em declínio na quantidade de lançamentos.
Começou a reduzir as atividades, mesmo sem problema de falta de liquidez. A empresa não teve problema de recuperação judicial, nem de liquidez, absolutamente nada disso. Foi muito mais uma decisão estratégica dos acionistas em reduzir, gradativamente, as atividades e isso fez com que a empresa ficasse em um hiato. Ficou quase que, aproximadamente, uma década sem ter novos empreendimentos, em stand by. Praticamente só administrava um pouco do estoque de alguns empreendimentos e, logicamente, ficou com um grande land bank [banco de terrenos], que é esse empreendimento que mencionei no Rio de Janeiro.
A empresa passou a ser controlada, basicamente, por 3 grandes grupos. Um liderado pelo Banco Itaú, depois a gente tinha um fundo de investimento grande que é o pessoal da Squadra, e uma parte de alguns acionistas, antigos sócios-fundadores da empresa. O restante, cerca de 20%, totalmente pulverizado no mercado, que é o chamado free float.
O fato é que a empresa estava no stand by e não tinha a menor intenção desses acionistas darem sequência na empresa. Em paralelo, havia a Total Log, que é um grupo de empresas que teve origem em postos de gasolina no Rio de Janeiro, com investimentos em vários segmentos, e tinha também o business de real estate. Eles sempre tiveram o objetivo de uma atuação mais forte no mercado imobiliário. E encontraram a CR2. Estavam vendo alguns ativos da CR2, e pensaram: ao invés de comprar os ativos da CR2 por que a gente não compra a CR2, aproveitando que já é uma empresa listada em Bolsa?
Entraram em uma negociação com o Itaú Unibanco e chegaram em um acordo. Fizeram a aquisição da participação do Itaú e viraram controladores da CR2. Eles detêm 44,63% da empresa, são os acionistas majoritários. Isso aconteceu entre o ano passado e esse ano. Eles assumiram o controle da companhia e deram início a um planejamento estratégico da empresa.
Eu costumo brincar que a gente tem uma empresa, que é praticamente uma startup, mas uma startup de cabelo grisalho. Porque estamos começando uma empresa do zero, só que ela já é uma empresa listada na Bolsa. Então há vários shortcuts [atalhos] que a gente já cumpriu e isso facilita bastante para a gente daqui 2, 3 anos tentar fazer alguma captação de recursos.
Em termos de posicionamento de mercado, no sentido de ver onde estaria a companhia em 2, 3 ,4 anos, foi feito um trabalho em parceria com o pessoal da Fundação Dom Cabral para um mapeamento de mercado. Todas as oportunidades de atuação e, com isso, definiu-se que seria uma empresa com atuação basicamente em 2 regiões do País, inicialmente, com foco no mercado de São Paulo e no mercado do Rio de Janeiro. Logicamente são os 2 maiores mercados do Brasil hoje.
Começamos a partir para a contratação de pessoas, de formação de time e para a definição do target [alvo] em termos de produto. Num primeiro momento nós definimos nosso foco no mercado econômico. O maior déficit habitacional que temos hoje de cerca de 5 ou 6 milhões de moradias está exatamente nesse segmento.
É um segmento que entra governo, sai governo sempre tem um programa habitacional. Isso dá muito voto para todo mundo e é uma das principais carências que temos no mercado e gera bastante economia. Então elegemos esse como sendo o nosso mercado alvo. Estamos focados hoje em desenvolver projetos do que a gente chama do atual projeto Casa Verde e Amarela (o antigo Minha Casa, Minha Vida). Esse projeto é praticamente dividido em 3 níveis. A gente deve atuar nos níveis intermediários, o que chamamos de faixa 2 e faixa 3 e, eventualmente, até um pouco mais alta. Por quê? Porque a faixa de 1 a 1,5 sofreu bastante com o aumento de custos que observamos na construção recentemente.
Com a pandemia, os custos de construção praticamente explodiram. O problema das commodities lá fora, aliado ao fator de câmbio, fez com que o custo de construção crescesse muito e, consequentemente, o valor dos imóveis subiu bastante. Só que existe um limite, estabelecido pelo governo, para atuarmos dentro desse grupo 1. E, com isso, as margens de rentabilidade desse produto, muitas vezes, se tornaram negativas. Você tem que colocar do bolso para fazer um prédio, e acaba não valendo a pena.
Vamos trabalhar nessas faixas intermediárias no momento porque existe uma elasticidade melhor de preço e ela é menos suscetível a esse aumento de custos. Então definimos as 2 regiões que vamos atuar, os 2 novos produtos e abrimos nossa filial em São Paulo.
Estamos naquela fase de começar a gerar negócios, uma fase de prospecção, de geração de formação de landbank muito atuante. Estamos buscando oportunidades de negócios, terrenos aqui na região metropolitana tanto do Rio quanto de São Paulo de uma forma bem agressiva, para voltar a lançar produtos com a marca CR2. Temos a expectativa de fazer isso a partir do primeiro semestre do ano que vem. Nos 2 mercados.
A expectativa é que a partir do primeiro trimestre do ano que vem a gente já comece a lançar produtos CR2 no mercado do Rio de Janeiro e, especificamente, no mercado de São Paulo, provavelmente no segundo trimestre do ano que vem já começarmos a lançar também os empreendimentos CR2 dentro da região metropolitana de São Paulo.
Mercado News – O senhor considera esse um bom momento no mercado imobiliário para o retorno da empresa?
Newman Brito – Sim, tem muita gente que está muito preocupada e nós também estamos preocupados. O mercado imobiliário é muito sensível a juros. A taxa de juros tem um impacto muito grande no mercado imobiliário porque quando falamos em mercado imobiliário a gente fala de financiamento a longo prazo. Para um imóvel hoje, vai ser feito um financiamento de imóvel no prazo de 10, 15 anos – até 35 anos, em alguns casos.
E, por mais que possa parecer pouco, falar em 0,5 ponto, 1 ponto percentual de juros, se você capitalizar isso ao longo de décadas, há um impacto na prestação muito grande. Então o mercado está muito preocupado, nós também estamos preocupados com o eventual aumento de taxa de juros.
Por um lado, enxergamos que a economia está sempre girando. Por mais que tenhamos crescimento de PIB em números muito pequenos, acho que daqui para frente é só positivo. O fato é que existe uma demanda reprimida muito grande nessa faixa de renda.
Essa faixa de renda que estamos falando desse déficit habitacional é por volta de 6 milhões de moradias, ou seja, é muita gente precisando comprar imóvel, precisando comprar casa própria. Por mais que tenha oscilação de taxas de juros, de economia, que realmente são preocupantes, acreditamos que no fim do dia tem mercado para todo mundo ainda.
Se fizer um produto bem-feito, com qualidade, tendo uma proximidade grande junto ao cliente, e sendo bastante inovador, você passa de certa forma menos machucado pelas crises. E esse é nosso objetivo, não é ser mais uma opção para o comprador.
Por ser uma empresa que está começando agora – de novo a menção da startup de cabelo grisalho – queremos começar a fazer e oferecer ao comprador um serviço, uma qualidade diferenciada. Eu trabalho há quase 30 anos dentro do setor, e tenho várias experiências exatamente com esse perfil de renda.
Então estamos usando de todo esse background, de toda equipe que temos, e conseguimos entender muito bem quais são as necessidades do nosso comprador, para tentar oferecer não só o produto final, mas um serviço, para que ele tenha uma experiência diferenciada quando for comprar da CR2. Esse é nosso objetivo.
Mercado News – Justamente a subida dos juros e o aumento de custos de matérias-primas têm sido citados pelos analistas como fatores de risco do cenário atual. Como a empresa vê esses fatores e as perspectivas?
Newman Brito – Isso logicamente faz parte preponderante da nossa matriz de risco. Mas a grande diferença é que estamos entrando no mercado agora, primeiro para fazer um land bank e uma estrutura de custos, sem aqueles vícios do passado, sem carregar grandes estruturas por trás.
Como aconteceu no mercado, você comprava um terreno e muitas vezes pagava mais caro já no terreno, porque você acreditava que existiria uma valorização do preço de venda lá na frente. Nós não vamos entrar nessa, estamos agora entrando, comprando o terreno pelo preço que vale, pelo preço que é vendido hoje. É o que a gente chama de “overlap”.
Contando agora, fazendo uma aposta futura. Como se fosse fazer uma aposta no dólar. O dólar é um negócio que ninguém sabe. Então a gente enxerga que o terreno é a mesma coisa, tem que comprar no dia, fazer a conta no dia. Essa é nossa cabeça. Então a gente nasce com isso, com esse DNA de fazer uma conta ali na ponta do lápis, e carregamos uma estrutura extremamente enxuta, ágil e eficaz para conseguir competitividade no mercado.
Mercado News – Poderia falar um pouco mais sobre os projetos para 2022? Como serão os investimentos?
Newman Brito – O projeto que temos no Rio de Janeiro tem um potencial de vendas VGV [valor geral de vendas] de quase de R$ 2,5 bilhões. É um projeto gigantesco e a gente estima que é um projeto para ser desenvolvido ao longo de décadas. Diferentemente deste projeto, todos os outros que temos na companhia são de pequeno a médio porte. Vamos lançar empreendimentos que vão ter por volta de 100, 150, 200, 300 unidades. Dificilmente você vai ver a CR2 fazer lançamentos grandes, de 400 a 2 mil unidades. Não, esse não é nosso foco.
Agora o que nós definimos como target são esses projetos menores, sempre localizados em regiões de fácil acesso ao transporte público. Isso é uma característica preponderante em todos nossos negócios, seja em São Paulo ou no Rio de Janeiro, visando uma mobilidade muito grande. Muitas vezes você pode estar oferecendo um produto que não tem vaga de garagem, mas a possibilidade de um transporte público fácil e rápido. Então o norte dos nossos produtos é sempre isso: produtos econômicos e sempre próximos de modais de transporte.
Mercado News – O senhor é uma pessoa tarimbada do setor, que tem muita experiência nesse segmento. Como tem sido a gestão? Qual é sua meta para a empresa?
Newman Brito – O propósito que eu tenho aqui é rapidamente ter a oportunidade de no espaço de tempo de 2 a 3 anos ser uma empresa muito bem reconhecida nesses mercados de atuação. Para tanto, precisamos falar em números: esperamos lançar, em termos de produto, em VGV, algo por volta de R$ 1 bilhão por ano, no espaço de tempo de, aproximadamente, 3 a 4 anos. Queremos sair de uma empresa que, embora listada, de um valor pequeno, para rapidamente dar um salto muito grande. E para isso acreditamos muito no time que estamos formando.
É uma empresa nova, mas temos muita gente tal como eu com muita experiência de mercado. Não somente gente com experiência de mercado, mas com a experiência de fazer a empresa crescer rápido e de maneira sustentável. Nosso propósito é realmente daqui a 4, 5 anos estar oferecendo no mercado um produto diferenciado, com uma qualidade de serviços que as pessoas não estão acostumadas a ver.
Hoje, infelizmente, um produto que é tido como econômico, muitas vezes, está associado a baixa qualidade. Não só o produto em si, mas a própria qualidade do serviço que engloba tudo isso intrínseco ao produto. Queremos exatamente fazer o contrário. Sabemos que o consumidor, de baixa, média, alta renda, é cada vez mais exigente. Enxergamos isso e queremos oferecer isso como diferencial.
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