Entrevista com Mario Campos, analista da Ativa Investimentos

*Mario Campos é analista da Ativa Investimentos* (Foto: Divulgação)

1- Mercado News: Qual é o rendimento esperado para os fundos imobiliários nos próximos 6 meses?
Campos: Mesmo com a interrupção ou diminuição na distribuição de dividendos em alguns Fundos que tiveram maior impacto pela crise, a média de Dividend Yield anual dos Fundos Imobiliários é de 6,0% e dependendo da propensão ao risco por parte do investidor, é possível encontrar Fundos distribuindo até 12% de Dividend Yield anual. Utilizando como base a projeção média, a perspectiva para o segundo semestre é de 3%, um prêmio de aproximadamente 1,9% em relação a taxa Selic no mesmo período.

2- Mercado News: Vale a pena apostar em FIIs agora?

Campos: Cada vez mais o mercado de Fundos Imobiliários está sendo conhecido pelos investidores e a queda gradual da taxa de juros básica da economia para o seu mínimo histórico aumenta a atratividade do segmento. Ainda temos muitas oportunidades em FIIs que distribuem dividendos com retornos maiores que os títulos de renda fixa convencionais do governo (NTN-B, LTN, LFT) e títulos privados (CDB, LC, LCA, entre outros). Além disso, devido ao momento de incerteza, muitos Fundos estão sendo negociados abaixo de seus valores patrimoniais, sendo possível a obtenção de ganho de capital nas negociações de longo prazo.

3- Mercado News: Quais os tipos de FIIs mais recomendados no momento?
Campos: Dado o momento de instabilidade, recomendamos o setor de logística pois é um mercado com contratos de aluguel mais rígidos e de maior prazo, proporcionando maior segurança ao investidor. Com as medidas restritivas sanitárias houve o aumento de compras on-line e maior demanda por parte dos locatários por maiores espaços devido ao aumento do fluxo de mercadorias e a necessidade de entregas cada vez mais rápidas. Observamos muitas oportunidades nos Fundos de Fundos, classe que opera com portfólio diversificada e possui potencial crescimento junto à melhora do IFIX.

4- Mercado News: O impacto negativo das medidas contra a pandemia no faturamento dos shoppings já foi superado?
Campos: Não. Acreditamos que o impacto nos shoppings ainda deve permanecer por algum tempo. Os Fundos planejaram suas estratégias que envolvem negociação para débito em prazos maiores ou descontos durante os meses sem fluxo de pessoas. Apesar da reabertura de grande parte dos shoppings, a saúde financeira dos lojistas foi bastante impactada e muitos podem devolver as lojas ou ficar inadimplentes. Além disso, a frequência de pessoas nos shoppings ainda é baixa. Ao investir nesse segmento o investidor deve analisar a localização e qualidade destes imóveis para ganho de capital no longo prazo, visto que ainda estão descontados.

5- Mercado News: O crescimento do home office ainda vai prejudicar o rendimento dos fundos que investem em lajes corporativas de alto padrão?
Campos: Acreditamos que o crescimento do home office era um movimento esperado que foi potencializado pelas medidas restritivas necessárias por conta do Coronavírus. Os imóveis de alto padrão localizados em centros comerciais tem uma média de vacância geralmente baixa, caso de regiões como Avenida Paulista, Faria Lima e o bairro do Itaim, todas em São Paulo.

Na nossa opinião os rendimentos sofrerão com o momento econômico pois algumas empresas que alugam seus imóveis podem estar com dificuldades financeiras para arcar com os aluguéis, logo cada Fundo deverá realizar sua estratégia de negociação. Entretanto, acreditamos que no longo prazo essa classe de imóveis que são bem localizadas retornarão a ser importantes para as empresas e projetamos uma readaptação no uso desses escritórios.

6- Mercado News: O aumento do e-commerce já é percebido em uma valorização dos ativos ligados à logística? (CDs, por exemplo)
Campos: O mercado já observava um crescimento do e-commerce no Brasil, o crescimento em 2019 nas vendas on-line foi de 16% e a média de crescimento dos últimos 5 anos é de 11,6%. Após o despertar da crise muitas pessoas não tiveram outro caminho para realizar suas compras e conheceram o segmento das comprar on-line.

Dado esse impulso, observamos um movimento de investidores que buscam Fundos com ativos de características necessárias para o setor, como maior espaço de armazenamento de mercadorias, eficiente escoamento de produtos e preferencialmente localizados próximos aos grandes centros comerciais para realizar entregas cada vez mais rápidas. Esta força compradora de investidores acabou proporcionando uma valorização acentuada do segmento em relação aos outros do mercado.

7- Mercado News: Alguém conseguiu ganhar dinheiro investindo em FIIs no primeiro semestre do ano?
Campos: Dos 120 fundos que compõem o principal índice do mercado de Fundos Imobiliários, o IFIX, apenas 12 obtiveram retorno positivo em 2020. Ou seja, apenas esses 12 fundos caso fossem comprados em 02 de janeiro de 2020 poderiam ser vendidos com lucro em 30 de junho. Embora seja importante lembrar que muitos fundos não pararam de distribuir dividendos nesse período, apesar de o preço da cota ter variado negativamente.

8- Mercado News: Qual a grande lição que fica dessa fase de perdas?
Campos: Entendo que os investidores mais novos observaram como o mercado se comporta diante de uma grande crise. Nesse sentido, aprenderam que os Fundos Imobiliários estão no segmento de renda variável que é exposto aos grandes choques, sendo necessário ter ciência do seu perfil de investidor (conservador, moderado, agressivo) para enfrentar esse tipo de situação.

Ressalto a importância da diversificação de carteiras por segmentos diferentes, como podemos observar, alguns segmentos acabaram tendo performances diferentes com a crise. Os investidores que tinham suas carteiras bem diversificadas provavelmente sofreram um impacto mais equilibrado do que os mais expostos a apenas um setor.