A proposta de tributação dos dividendos distribuídos por fundos de investimento imobiliário implica um desestímulo muito grande ao setor, ao mesmo tempo em que o impacto arrecadatório deve ser pequeno, segundo avaliação de analistas e gestores.
A proposta de reforma tributária encaminhada pela equipe econômica do governo federal ao Congresso repercutiu mal entre os investidores, especialmente entre aqueles que investem em fundos imobiliários (FIIs), por conta da inclusão da tributação de dividendos distribuídos pelos FIIs em 15% no texto. Assim, o Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) da B3 fechou em queda na sexta-feira (25), data do envio da proposta, e na segunda-feira (28), indo aos 2.706 pontos. Na manhã desta terça-feira (29), porém, o índice apresentava sinais de recuperação, com ganhos de 1,43%, aos 2.744 pontos.
A reação inicial dos investidores pode ser considerada exagerada por alguns gestores e analistas, que seguem enxergando os fundos imobiliários como uma oportunidade mais rentável que a renda fixa e mais segura que o mercado de ações. Buscando compreender como e em qual a dimensão essa medida pode impactar o mercado de investimentos imobiliários, o Mercado News entrou em contato com especialistas do setor.
Opinião dos gestores
Na análise de Rodrigo Possenti, gestor do fundo de investimento imobiliário Fator Verità (VRTA11), do segmento de papéis, a inclusão da tributação dos dividendos dos FIIs na proposta é “no mínimo incoerente”, já que mantém a isenção de impostos para Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), enquanto tributa os fundos, que, em sua visão, são hoje “veículos muito mais fortes do que quaisquer outros para o incentivo ao mercado imobiliário”.
Felipe Solzki, sócio e gestor da Galapagos Capital, acredita que a medida deve ter um impacto muito negativo sobre a indústria imobiliária, agravado pelo momento “inadequado” para discussão da proposta, enquanto o mercado de FIIs ainda enfrenta as dificuldades impostas pela alta dos juros. Solzki chama a atenção para o fato de que a medida deve resultar em um impacto arrecadatório pequeno.
“O efeito disso para a arrecadação do governo é mínimo. Por um lado você tem um mercado ainda em crescimento, com R$ 130 bilhões de valor de mercado na B3 e cerca de 70% de investidores pessoas físicas. Se você coloca um dividend yield (rendimento do dividendo) médio de 7% (ao ano) e tributa isso em 15%, você tem R$ 1 bilhão aproximadamente de arrecadação adicional, o que corresponde a 0,01% do PIB, ou seja, não faria nenhuma diferença”, comenta.
Indo além, Felipe Solzki alerta para a possibilidade de a medida resultar em perda de receita para o governo com a alteração da tributação sobre ganho de capital de 20% para 15%. Em meio às quedas que os fundos imobiliários vêm sofrendo na B3, o gestor acredita que “provavelmente não haverá arrecadação sobre ganho de capital por um bom tempo”.
A equipe da TRX Investimentos, por sua vez, observa que a proposta, caso aprovada, causa um arrefecimento inicial na indústria de FIIs, mas não inviabiliza o investimento nesse tipo de produto. “Investir em imóveis através de FIIs continuará trazendo todos os outros benefícios em relação ao investimento direto em imóveis: acesso ao investimento em grandes imóveis; liquidez; diversificação; gestão profissional e especializada, custos menores, entre outros.”
Fundos de papel x fundos de tijolo
Rodrigo Possenti destaca também que os fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários devem sofrer um impacto menor que os chamados fundos de tijolo, que são aqueles que investem diretamente em imóveis. “Acho difícil que os fundos de tijolo consigam renegociar seus alugueis. O mercado imobiliário tem uma inelasticidade própria. […] Já os fundos de papel irão passar a comprar papéis com mais taxa, então os fundos de CRI devem sair fortalecidos disso por serem mais resilientes e mais flexíveis”, complementa.
Estendendo seu argumento, o gestor explica que não são as pessoas físicas, que seguem isentas de cobrança de imposto de renda na aquisição de CRIs e LCIs de acordo com a proposta, que estão fazendo a diferença nesse mercado. “O que está fazendo a diferença são os fundos imobiliários, que estão comprando bilhões em CRIs. E isso porque é muito mais complexo para uma pessoa física comprar um certificado desse tipo, em primeiro lugar porque os grandes distribuidores evitam disponibilizar CRIs com um pouco mais de risco para investidores pessoas físicas, e esses contratos acabam indo direto para os fundos imobiliários, em segundo lugar porque essas ofertas são majoritariamente 476 (exclusiva para investidores profissionais), e ainda por conta da baixa liquidez desses papeis com prazos de 5, 10 ou 15 anos”, conclui Possenti.
Mudanças no texto
Apesar das incertezas, gestores e investidores ainda têm esperança de mudanças no texto encaminhado para o Congresso, defendendo que, da forma como foi apresentada, a proposta traz mais malefícios que benefícios, podendo resultar numa desaceleração de um mercado em crescimento.
Felipe Solzki avalia que a discussão ainda deve se estender na Câmara dos Deputados, e aponta para a movimentação de alguns deputados que já se mostram contrários à proposta. O gestor lembra ainda da Medida Provisória 694/15 apresentada pelo senador Romero Jucá ainda em 2015, que também propunha o fim da isenção tributária para os FIIs. Na época, esse trecho acabou sendo retirado do texto junto com toda a parte que tratava de alterações na tributação de investimentos.
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