Medo do passado atrapalha IPOs do setor imobiliário

Na semana passada a subsidiária Lavvi (LAVV3), da Incorporadora Cyrela (CYRE3) estreou na B3 captando R$ 1,16 bilhão em seu IPO (oferta inicial de ações). Porém as ações foram precificadas a R$ 9,50, abaixo do piso indicado no prospecto de R$ 11,00.

Neste ano outras duas incorporadoras já estrearam na Bolsa: Moura Dubeux (MDNE3) e Mitre Realty (MTRE3), levantando R$ 1,25 bilhão e R$ 1,18 bilhão respectivamente e há na fila mais 18 empresas com o pedido protocolado na CVM, entre elas a Plano & Plano e Cury (ambas subsidiárias da Cyrela), EZ Inc, braço de empreendimento comercial da EZTEC (EZTC3) e a Melnick Even, subsidiária gaúcha da paulista EVEN (EVEN3).

No campo de projetos a Cyrela (CYRE3) retoma o projeto de investimento em locação residencial trazendo uma nova sócia, a norte-americana Greystar Real Estate Partners, uma gigante do setor nos EUA, para integrar a sociedade da nova empresa que ainda tem o fundo de pensão canadense CPP Investments como sócia.

A precificação da Lavvi (LAVV3) indica mais uma vez um apetite bastante seletivo dos investidores com as ofertas de incorporadoras, lembrando que neste ano as incorporadoras Riva e You Inc. cancelaram os IPO’s por falta de demanda.

Embora o momento seja favorável para as empresas do setor imobiliário devido aos juros baixos, o mercado ainda segue cauteloso pelos erros da primeira onda de IPOs de 2005 a 2009, quando “crescimento” era a bola da vez: com as capitalizações nas ofertas e economia do País a todo vapor, as incorporadoras pisaram fundo demais no acelerador, estourando orçamento de obras, compras de terrenos a preços insustentáveis, queimando caixa e sendo atingido em cheio pela crise econômica nos anos seguintes, com distratos e desvalorização dos imóveis, amargando prejuízos.

Deixando o passado de lado, alguns pontos ainda preocupam os investidores com as ofertas protocoladas:

i) Há empresas com um histórico de poucos lançamentos e rentabilidade instável, levantando dúvidas acerca da execução pós-capitalização;

ii) O excesso de empresas levantando recursos pode gerar uma alta nos preços dos terrenos, podendo colocar em xeque a rentabilidade dos projetos futuros;

iii) Um número significativo de empresas focadas no mercado paulista e no segmento de média e alta renda, podendo gerar excesso de oferta de imóveis a serem absorvidas;

iv) Quantidade de empresas com ofertas protocoladas gera naturalmente mais cautela e poder de escolha para o investidor, que necessita de uma melhor perspectiva de crescimento e rentabilidade que diferencie das empresas já listadas ou que venham a abrir capital.

Falando de Cyrela e seu novo projeto de imóveis para locação, os analistas da Levante Ideias de Investimentos apostam em um impacto levemente positivo para as ações (CYRE3) no curto prazo. O novo empreendimento conta com a participação de 20% da Cyrela, 75% da CPP e os 5% restantes com a Greystar.

O projeto prevê investimentos de cerca de R$ 1 bilhão, com os desembolsos proporcionais à participação e já conta com três projetos nos bairros de Pinheiros, Higienópolis e Moema e os aluguéis dos imóveis podem variar de R$ 3 mil a R$ 5 mil e, segundo a canadense CPP, a taxa de retorno está em torno de 14% a 15% anuais.

O negócio chamado de multifamily, no qual as incorporadoras mantêm a posse dos imóveis e rentabilizam via locação, é pouco explorada no Brasil e com os juros em patamares mais baixos historicamente, tem grande potencial de crescimento e rentabilidade. A ideia é que os imóveis venham completamente prontos para alugar, com a escala na construção seja um diferencial para diluir custos com mobílias, manutenção e limpeza e canais de locação.

Nos EUA, somente em 2019, foram construídas 280 mil unidades do tipo multifamily e só a Greystar tem 693 mil unidades no País. Já no Brasil, hoje, possui somente 7 mil unidades do tipo, apresentando grande potencial de crescimento.