Fundos imobiliários: o que fazer após as fortes quedas

Os fundos imobiliários (FIIs) tiveram uma forte valorização em dezembro de 2019, quando o índice que representa o setor (Ifix, divulgado pela B3) subiu 10,6%. Essa alta atraiu muitos investidores. Em 2020, porém, a forte queda dos preços no mercado de renda variável por conta de uma maior tensão global com a escalada do coronavírus afetou também as cotas dos fundos imobiliários e tem sido motivo de preocupação e dúvida. É hora de vender ou de comprar?

Philipe Aguiar, economista da Ativa Investimentos, observa que em momentos de estresse no mercado como o que estamos vivendo agora, o mais importante é manter a calma e não deixar as emoções tomarem conta, pois elas podem levar o investidor a tomar decisões precipitadas e equivocadas. “Vender é uma opção muito válida, mas apenas se justificada por algum tipo de fundamento, e não apenas no desespero”, afirma.

Segundo ele, se o investidor possui algum ativo em sua carteira, e espera que ele venha a ter um mau desempenho no futuro (por exemplo, FIIs de shopping/varejo de rua, que terão problemas de fluxo de caixa por conta das medidas de restrição à mobilidade), a venda pode ser uma boa decisão. Porém, se o investidor acredita na qualidade dos imóveis no portfólio do fundo, se gosta da gestão, se entende de onde vem o dinheiro de seus dividendos e se acredita que seus fundos estão bem posicionados para passar por esta crise, não deveria vender.

O economista pontua que, apesar de suas cotas terem uma volatilidade menor do que a das ações, os fundos imobiliários são renda variável. “Este momento é atípico e a volatilidade que estamos observando agora não é comum, mas ela está aí exatamente para nos lembrar que isso pode acontecer”, diz ele. “Todos estamos sujeitos a ‘cisnes negros’.”

De acordo com Aguiar, quando há uma percepção generalizada de aumento de risco na economia, as pessoas tendem a correr para ativos reais e líquidos (por exemplo, dólar, ouro, etc). No caso dos FIIs, os ativos reais são lajes, prédios e galpões, ou seja, ativos reais. Mesmo no pior dos cenários, esses imóveis não virarão pó (seu valor de mercado não vai a zero do dia para noite).

Para os investidores que querem continuar investindo em FIIs, o economista destaca os fundos de tijolo líquidos, pela maior “segurança”. No entanto, não indica que ninguém aproveite a baixa dos preços e saia comprando neste momento. “O investidor tem que ter em mente que a alta volatilidade veio para ficar por um tempo (não se sabe ainda quanto), e quem estiver pensando em operar renda variável tem que ter “estômago” para aguentar essa volatilidade”, diz. Além disso, é importante levar em consideração a liquidez dos ativos, ou seja, o quão rápido o investidor consegue transformar aquele ativo em dinheiro.

Para o economista-chefe e sócio do banco digital Modalmais, Alvaro Bandeira, a decisão de investor em FIIs neste momento é arriscada e depende muito dos ativos em que cada um desses fundos investe. Segundo ele, é como se o investidor tivesse de analisar uma empresa em todas as suas atividades, o seu lado financeiro, a situação dos empreendimentos dos quais participa, os créditos que tem em carteira etc. “Precisa fazer uma análise muito criteriosa para entender onde aquele fundo está aplicando seus recursos”, afirma.

O trader Jefferson Laatus, sócio fundador do Grupo Laatus, também demonstra preocupação com os fundos de investimento imobiliário. “O Brasil está praticamente parado e isso já traz uma desaceleração muito grande para a economia. O problema é que tudo o que está parado relaciona-se a ativos possuídos pelos fundos: shoppings e algumas agências bancárias”, afirma.

Segundo ele, devido ao fechamento dos shoppings, no pós-crise existe uma expectativa de que 40% dos lojistas que pararam não terão condições de voltar a operara, mesmo com apoio do governo. “Desta forma, a tendência é desses fundos imobiliários sangrarem por muito mais tempo”, completa.

De acordo com Laatus, os FIIs que talvez possam render agora e possam ser interessantes são os fundos que envolvem hospitais, devido à alta demanda provocada pelos casos de covid-19.

O trader explica ainda que, quem já está com investimento em FIIs para longo prazo e tiver paciência, pode continuar. No entanto, não descarta uma mudança de rota. “Muitas vezes é interessante aceitar a perda e realocar a diferença em outros locais que vão ter uma vida de recuperação mais rápida do que os próprios fundos de investimento imobiliário que vão amargar perdas por um bom tempo”, afirma.

O analista de investimentos na Necton, Gabriel Ribeiro, lembra que os fundos imobiliários têm historicamente uma volatilidade menor que as ações, mas ainda assim são investimentos de renda variável e possuem forte correlação com as taxas de juros. “Vimos nos últimos dias um forte movimento de alta na curva de juros futura, o que é prejudicial para o setor e ajuda a explicar as quedas recentes, além de todo o contexto atual da pandemia do Coronavírus”, afirma Ribeiro.

A recomendação do analista é aguardar e realizar algumas trocas pontuais na carteira para aproveitar fundos que se estão mais atrativos. Segundo ele, neste momento chamam atenção os CRIs High Grade, que são Certificados de Recebíveis Imobiliários com baixo risco de crédito e negociados bem abaixo do valor patrimonial e com boas perpectivas de dividendos no futuro, como KNCR11, HGCR11 e RBRR11. Além disso, Ribeiro também destaca alguns fundos de lajes corporativas com portfólio de alta qualidade e diversificado, que devem ser menos impactados e também negociam com descontos relevantes em relação ao patrimônio, como RCRB11, HGPO11 e JSRE11.

O analista de investimentos da Mirae Asset, Pedro Galdi, lembra que estamos no meio de um turbilhão que varre o mercado de capitais. “Vejo os FII como uma forma de garantir uma renda fixa para investidores, mas sempre é necessário avaliar quais ativos é importante selecionar”, afirma. De acordo com Galdi, com a mudança de cenário estar em fundos de participação em shopping deve ser evitado.

No curto prazo, logística e lajes corporativas em regiões de primeira linha acabam sendo a melhor opção. Sem esquecer, porém, que todos os ativos sofrem quando o mercado financeiro se abala com a piora de cenário. De acordo com Galdi, vale lembrar que toda crise um dia acaba e o valor dos ativos voltam ao patamar anterior. “Vejo os FII com uma boa visão para investimento e para aqueles investidores que buscam retorno a médio/longo prazo”, avalia.

Leia mais:

Onde investir em tempos de pandemia

Dólar e ouro: comprar ou não?