Entrevista: Shoppings líderes e ‘figital’ são alvos da Aliansce Sonae

A Aliansce Sonae (ALSO3), que possui e administra shopping centers ao redor do País, possui como pilar estratégico aumentar a participação em ativos que são líderes de seus mercados e regiões, afirmaram a diretora de Relações com Investidores, Daniella Guanabara, e o diretor de Produtos Digitais e Omnichannel, Renato Floh, em entrevista ao Mercado News. Esse movimento é comprovado em sua recém fatia adicional de 21% no Shopping Leblon, no Rio de Janeiro.

“Para a gente foi um momento oportuno porque é um dos shoppings ‘superdominantes’ do nosso portfólio, líder do seu mercado, é uma região muito boa para a gente”, disse a diretora. “E, obviamente, que a gente sempre está analisando o mercado e buscando novas oportunidades.”

A empresa também vem apostando suas fichas no modelo “figital”, estratégia que une o físico e digital, com o lançamento da Alsotech, plataforma que aporta e-commerce, logística, data analytics e relacionamento, e que será o “braço de transformação figital” da Aliansce Sonae.

Por mês circulam nos ativos da Aliansce Sonae 35 milhões de pessoas e 5 milhões de veículos. Atualmente, durante a retomada econômica, a empresa já configura operar a quase 100% em seu portfólio inteiro. “Mesmo frente a todos esses desafios da pandemia, a gente está com um portfólio que está mais de 95% ocupado”, contou Guanabara. “A expectativa é um pouco mais otimista para esse segundo semestre.”

A seguir, confira a entrevista completa:

Mercado News: Poderia apresentar a empresa aos nossos leitores?

Daniella Guanabara: A Aliansce Sonae é uma empresa de shoppings centers. Costumo dizer que nós somos uma empresa de somente 2 anos, mas com mais de 45 anos de experiência. Então é uma empresa que surgiu da fusão entre a Aliansce e a Sonae. E hoje nós somos a Aliansce Sonae, que é a maior administradora de shopping centers do Brasil. Nós temos 39 shoppings sob gestão. 27 são o que a gente chama de shoppings próprios, onde a empresa tem participação.

E nós temos 12 shoppings administrados, o que significa que a gente presta serviço para terceiros. Mas eles fazem parte da nossa rede comercial também. Então basicamente somos uma empresa que tem presença nacional. Dentro da nossa escala circulam 35 milhões de pessoas todo mês e 5 milhões de veículos. Então a gente tem essa importância nacional e tem esse poder de escala com esse nível de visitantes e de fluxo.

Mercado News: Qual a expectativa para reabertura total dos shoppings? Ainda em 2021? Já voltamos ao nível pré-Covid?

Daniella Guanabara: A gente divulgou resultado agora há pouco tempo. Nesse resultado a gente falou um pouco sobre as vendas de julho, e o portfólio como um todo já chegou 97% do mesmo nível de 2019. Então se eu comparo julho de 2021 com julho de 2019 a gente já chegou a 97% do mesmo valor de vendas. Mesmo tendo alguns shoppings ainda com restrições por conta da Covid: tivemos restrições um pouco maiores na Bahia, um pouco ali em Campinas, no shopping Dom Pedro. De forma geral teve restrição de capacidade, mas mesmo assim o portfólio como um todo chegou a 97%. Isso porque nesse ponto que eu falei que a gente tem presença nacional, mesmo que eu tenha impacto em algumas regiões, outras acabam até se sobrepondo e ajudando o portfólio como um todo, como foi no caso da região Norte do País. Temos 3 shoppings da região Norte que são muito fortes e que já vêm crescendo em ritmo acelerado há mais tempo. Porque o processo de reabertura foi um pouco mais rápido e eles já estavam funcionando em plena capacidade há mais tempo.

Os shoppings de Nordeste e do Rio, que vêm funcionando há mais tempo, também têm resultados melhores. Acho que o que demorou mais foi no Estado de São Paulo, que teve mais restrição por mais tempo. Mas agora a gente já está voltando praticamente no portfólio inteiro a operar quase que a 100%, então a expectativa é um pouco mais otimista para esse segundo semestre.

Mercado News: Poderia comentar um pouco sobre os resultados do segundo trimestre? E quais as perspectivas para o consumo daqui em diante, com a variante Delta ameaçando a reabertura?

Daniella Guanabara: Um dos destaques do resultado foi a gente ter conseguido manter a ocupação dos altos shoppings. Então mesmo frente a todos esses desafios da pandemia, a gente está com um portfólio que está mais de 95% ocupado. Número bem acima da média do setor como um todo. E a gente tem também uma demanda comercial muito forte. No segundo trimestre, a gente bateu recordes de comercialização. Foram 133 negócios assinados e a gente conseguiu manter esse nível de ocupação. E hoje eu ainda tenho uma demanda muito saudável para novos contratos. Então, apesar de eu estar a 95% de ocupação na média do portfólio, eu tenho shoppings que já estão chegando a 98%, 99% de ocupação e ainda assim a gente tem uma demanda comercial muito saudável.

Outro ponto que a gente pode destacar do segundo trimestre é em relação ao nosso controle de custos de despesas. Desde a fusão que a gente vem fazendo um trabalho de integração das duas equipes.

Óbvio que foi afetado pela pandemia, mas principalmente pelo fato de os shoppings terem ficados fechados, a gente pôde trabalhar essa sinergia principalmente nos custos e nas despesas. E com isso você consegue ver redução dos custos operacionais, redução das despesas administrativas quando a gente compara com 2019, que é um ano mais estabilizado. Então tudo isso já é fruto de sinergias de custos e despesas que a gente vê desde a aquisição.

A gente continua a demonstrar uma geração de fluxo de caixa muito fortalecida e com isso a gente continua tendo um balanço financeiro muito sólido. Em nível de alavancagem, a gente tem a menor alavancagem do setor. Hoje a gente está com aquele indicador dívida liquida sobre Ebitda [lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização] de 1,8 vez.

É um indicador saudável e isso deixa a gente muito confortável para achar outras opções de investimento. Por exemplo expansões, revitalizações de outros shoppings, para manter o shopping sempre atrativo e com novidade para o consumidor.

Mercado News: A situação da pandemia ampliou oportunidades de comprar ativos, seguir mais forte em uma estratégia de crescimento via M&A (fusões e aquisições)? Algum ativo de alguma região no radar?

Daniella Guanabara: Essa é uma questão boa que você trouxe porque a gente já configura ter uma oportunidade de adquirir uma participação adicional logo nesse ano. Então em abril de 2021 a gente anunciou uma participação adicional de 21% no shopping Leblon, no Rio de Janeiro. Foi vendido por um dos sócios, que é estrangeiro. Para a gente foi um momento oportuno porque é um dos shoppings superdominantes do nosso portfólio, líder do seu mercado, é uma região muito boa e a gente aproveitou essa oportunidade.

Então sim, dependendo da região, dependendo de quem é o vendedor, acontecem essas oportunidades, quando a gente passa por períodos de modificação tão estruturais quanto foi o da pandemia. E, obviamente, que a gente sempre está analisando o mercado e buscando novas oportunidades. A gente tem como pilar estratégico aumentar a participação em shoppings que são líderes dos seus mercados. E era o caso do shopping Leblon, está superalinhado com essa questão do nosso pilar estratégico. Ficamos monitorando o mercado para ver se outras oportunidades como essa vão aparecer.

Agora, definitivamente, eu tenho um controle muito maior sob meus projetos de expansão, revitalizações, do que sobre aquisições, porque eu dependo sempre de uma contraparte. Tanto para eu investir mais em shoppings líderes, como até para fazer redução de participação em shoppings que não têm essa característica de liderança, ou que a gente acredita que não possa vir a ser no futuro. Ao longo dos anos, nós também anunciamos reduções de capacidade.

Mercado News: Qual o foco de crescimento? Na expansão nacional ou em certas regiões, como SP e RJ?

Daniella Guanabara: Nós somos uma companhia verdadeiramente nacional, o nosso pilar estratégico está super orientado para shoppings líderes de mercado, em uma região altamente densa do ponto de vista populacional, que tenha o poder aquisitivo adequado ao mix que esse shopping oferece para aquela região. Então se o shopping atender a essas características que a gente busca, independe um pouco da região. Procuramos características especificas em um ativo, que possa agregar na escala do portfólio que a gente já tem. Mas como temos presença no país inteiro, acho que meio que indefere a região.

Mercado News: A empresa irá lançar uma plataforma de e-commerce? Qual a expectativa com esse projeto?

Daniella Guanabara: Logo após o resultado nós anunciamos para o mercado o lançamento da Alsotech, que a gente está chamando de braço de transformação figital da empresa. O figital é você fazer a combinação entre o físico e o digital. Os nossos shoppings já oferecem uma experiência física diferenciada aos nossos consumidores. Eles já estão por definição no marketplace [mercado] físico, já é um local em que o consumidor encontra os lojistas, já é um local de convivência e de conveniência. Nada melhor do que a gente adicionar essa experiência digital para ter uma proposta completa para o nosso consumidor.

Renato Floh: Na verdade é muito mais do que qualquer iniciativa de e-commerce. A Alsotech é nosso braço de transformação figital e tem 4 principais pilares. Basicamente: e-commerce, logística, data analytics [análise de dados] e relacionamento. Você pode ver que e-commerce é um deles e eles se complementam. Na verdade, eles não estão aí por acaso. O e-commerce a gente vem estruturando a frente dos nossos shoppings digitais. A gente tem 2 shoppings digitais, no Parque Dom Pedro, e no Shopping da Bahia, onde a gente procura conectar principalmente os consumidores do raio primário e secundário do shopping, com o ecossistema de lojistas do shopping. Em alguns casos também, de fora do shopping.

Aprendemos no processo e agora a gente vai fazer o roll out [migração de uma tecnologia para outra] desse projeto. Começando agora pelo Rio de Janeiro com 5 shoppings. Então o e-commerce é uma dessas plataformas que se complementa com os outros. A outra é o braço realmente de logística, porque os shoppings estão em regiões muito privilegiadas, do ponto de vista centro da cidade.

Nossos shoppings são shopping dominantes, quando eles são líderes ou co-líderes nas regiões. E consequentemente as lojas que estão nos shoppings são as melhores lojas dos nossos varejistas que estão pelo Brasil. E por isso uma coisa que tem avançado muito é a questão de você estimular que na verdade a venda é pelo e-commerce, mas a mercadoria sai da loja. Então se eu já tenho os melhores ativos com as melhores lojas, porque não usar essa estrutura para entregar para o consumidor mais rápido? Então com isso a gente cria nosso braço de logística para apoiar os varejistas nesse processo, nessa transformação, entregando muito rápido e com nível de serviço muito alto. Nesse sentido a gente fez um investimento em uma empresa que chama Box Delivery.

Os outros 2 pilares são para que a gente consiga entender cada vez mais o consumidor, e gerar valor, não só para nossos varejistas, mas também para o consumidor. A comunicação com nosso consumidor é muito mais próxima e vai ser muito mais assertiva e muito menos invasiva. A plataforma da Alsotech é onde o e-commerce está dentro de um dos pilares.

Mercado News: Os shoppings tendem a perder apelo com o e-commerce caindo no gosto dos brasileiros?

Renato Floh: A resposta é de forma alguma. O que a gente tem visto da nossa iniciativa na transformação figital é que o consumidor está cada vez mais omnichannel [multicanal]. Então enquanto os shoppings estavam fechados a venda do e-commerce obviamente subiu muito. Mas o que a gente percebe agora é que as nossas vendas já vêm entregando volumes nos níveis de 2019, e a venda do e-commerce vem também contribuindo.

Então a gente não vê como uma questão de substituição. Não é mais um ou outro, na verdade é um e o outro. Então a gente tinha essa hipótese que agora está 100% concretizada.

Mercado News: Como a Aliansce tem desempenhado seu investimento na tecnologia e na inovação?

Renato Floh: 2 dos 4 pilares que a gente tem, um é data analytics e a outra é a parte de relacionamento. Na parte de data analytics, o que a gente vem fazendo – e já é um trabalho de alguns anos – principalmente na parte de estruturação tecnológica foi construir o que a gente chama do nosso data lake [repositório de dados]. E o data lake do consumidor possibilita que a gente integre todas as informações que a gente tem do mundo físico quanto do mundo online. Por exemplo, todas as informações, obviamente tudo respeitando LGPD [Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais] dos 35 milhões de visitantes que a gente tem, 5 milhões de carros, 8 milhões de pessoas no nosso CRM, as pessoas que participam das nossas campanhas de final e durante o ano, a gente coloca dentro de um repositório.

E a gente pega também nossas informações que temos do mundo online, que temos através das nossas redes sociais, que são mais de 7 milhões de seguidores. As informações que a gente tem dos nossos sites e do nosso próprio e-commerce. E com isso a gente procura entender melhor o comportamento do consumidor, para gerar insights para nossos varejistas, e também um nível de relacionamento muito mais próximo. Então com isso possibilitamos que a gente tenha muito mais informação, e seja muito mais assertivo nas nossas iniciativas, e aproveitando do último pilar que é o pilar de relacionamento. Porque se eu conheço melhor nossos consumidores eu consigo me relacionar com eles de forma diferente, muito mais próxima. Então a gente tem investido muito nisso, acho que esse é um dos pilares da companhia, e muita oportunidade aí pela frente.

Daniella Guanabara: Quanto mais conhecimento que a gente tem do consumidor, mais a gente consegue interagir com ele dentro e fora do shopping. O consumidor hoje com o celular na mão está presente nesse momento de consumo a qualquer momento. Quanto mais a gente investe em conhecimento do consumidor, melhor é a experiência figital que eu consigo oferecer a ele.

Mercado News: Existe a possibilidade de uma nova fusão?

Daniella Guanabara: A gente está sempre analisando o mercado na busca de oportunidades, se houver uma oportunidade que está alinhada com o nosso planejamento estratégico, que é aumentar esse posicionamento nesses shoppings líderes de mercado, com as características de densidade e renda, aí sim a gente vai avaliar. Foi o caso que surgiu do shopping Leblon. Pode não ser uma fusão do tamanho que foi a Aliansce Sonae, mas também é um movimento de aquisição, nesse caso de uma participação.

Então a gente olha para o mercado como um todo. Podem ser novas aquisições em shoppings que a gente já tenha no portfólio, pode ser uma aquisição de um ativo fora do meu portfólio. A gente está sempre analisando essas oportunidades, mas é importante que elas estejam alinhadas com esse pilar estratégico. Até pela penetração do e-commerce, a gente tem que manter a relevância dos nossos shoppings para que eles continuem fazendo parte da solução de ommnichannel, figital, que a gente vê para o mercado.

Mercado News: Como você resumiria o principal objetivo da empresa daqui para frente?

Daniella Guanabara: A empresa tem 5 pilares estratégicos. O primeiro deles é sempre ter o foco do consumidor, está no foco da nossa estratégia. A gente quer continuar sendo líder nos mercados dominantes. Vamos continuar investindo em inovação e tecnologia para fazer parte dessa transformação figital do varejo brasileiro. Temos priorização em pessoas porque a gente tem que ter as pessoas certas nos lugares certos, e tudo isso sempre com uma consciência em sustentabilidade. Acho que a gente tem que dar retorno para os acionistas, retorno para a sociedade de uma forma geral, mas que esse retorno seja um retorno sustentável também.

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