O fundo de investimento imobiliário Galapagos Recebíveis Imobiliários (GCRI11), gerido pela Galapagos Capital, inicia sua jornada na B3 com a promessa de gestão transparente e maior alinhamento de interesses com investidores, em um momento de demanda elevada por FIIs de créditos imobiliários.
O fundo captou R$ 86 milhões durante sua primeira oferta, encerrada em 8 de abril, superando as expectativas iniciais, que giravam em torno de R$ 60 milhões, em uma estreia bem-sucedida da gestora no mercado de fundos de certificados de recebíveis imobiliários, conta ao Mercado News Felipe Solzki, gestor que assumiu o desafio de montar o setor de fundos imobiliários da Galapagos, trazendo consigo a experiência de 6 anos de trabalho com esses ativos no BTG Pactual.
Na nova casa desde há pouco mais de um ano, Solzki diz que sempre se sentiu incomodado com o volume de informações normalmente disponibilizado nos relatórios de fundos de CRIs. “Por isso queremos fazer algo diferente, algo que mostre qual foi o lado racional de cada tomada de decisão no fundo”, completa.
Outro ponto fundamental para que o fundo se mostrasse tão atraente em sua primeira oferta foi o planejamento para tornar o processo o menos custoso possível, evitando uma defasagem muito grande entre o valor patrimonial e o valor de mercado das cotas. O gestor de fundos imobiliários revela que a Galapagos teve a oportunidade de lançar uma oferta regulamentada pela Instrução CVM 400, voltada para os investidores de varejo, mas isso resultaria em um custo de oferta superior a 4% do valor do fundo. “Seria muito prejudicial para o cotista, que aplicaria R$ 100 e receberia um patrimônio de R$ 96,80, portanto optamos por não seguir com esse modelo.”
Em busca de um caminho mais alinhado com os interesses dos investidores, a Galapagos optou por realizar uma oferta regulamentada pela Instrução CVM 476, destinada exclusivamente aos investidores profissionais. Para isso, foi necessário montar uma carteira diversificada de CRIs antes de iniciar a captação de recursos, e esses ativos foram amarrados contratualmente para passar mais segurança aos investidores. O processo resultou em uma captação acima do esperado com um custo operacional de apenas 20 centavos por cota.
Além disso, Solzki destaca dentre os motivos para o sucesso na captação de recursos para o GCRI11 a subordinação da taxa de gestão mensal ao pagamento de dividendo mínimo anualizado de 7,5%. Isso significa que nos meses em que o rendimento mensal não for correspondente a uma taxa anual de no mínimo 7,5%, os cotistas ficam isentos da cobrança da taxa de gestão.
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