Fundos imobiliários: Galpões logísticos e recebíveis são mais resilientes contra incertezas

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) que investem em galpões logísticos e recebíveis têm se mostrado mais resilientes diante das incertezas do momento atual, que incluem medidas mais duras de isolamento social devido ao recrudescimento da pandemia de Covid-19,  alta da inflação e mudanças nos hábitos de consumo, dizem especialistas.

Com a evolução acelerada do e-commerce no Brasil durante a pandemia, cresce também a demanda por galpões logísticos, favorecendo os FIIs que investem nesse setor. Já os fundos que aplicam seus recursos em certificados de recebíveis imobiliários e demais papéis do setor vêm se beneficiando da alta do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), indicador frequentemente utilizado para o reajuste de aluguéis.

Os fundos de lajes comerciais não sofrem um baque tão forte, já que boa parte de seus locatários são grandes empresas, tanto nacionais quanto internacionais, o que reduz o risco de inadimplência. Por outro lado, os fundos que alocam seu capital em shoppings centers têm sido bastante prejudicados pelos efeitos da pandemia, com lojistas perdendo receita por conta do fechamento de estabelecimentos e da concorrência do varejo digital.

De olho nesse cenário, o Mercado News buscou analistas e especialistas em fundos imobiliários para obter um panorama sobre o desempenho recente e a perspectiva para os diferentes tipos de FIIs em 2021.

Galpões logísticos

Apontados por todos os analistas consultados como um setor resiliente e que deve seguir apresentando bons resultados em 2021, os fundos de logística avançam, na esteira do e-commerce brasileiro, visto como tendência pelo mercado, além de desfrutarem de contratos chamados de “atípicos”, que trazem mais segurança ao investidor.

Conforme explicação de Daniel Barneche, especialista em Fundos de Investimento Imobiliário da Messem Investimentos, os contratos atípicos normalmente “têm duração de 10 ou 20 anos e multa rescisória no valor total do contrato”, e são firmados com tais garantias devido ao fato dos galpões serem construídos especificamente para atender às necessidades da empresa contratante.

Recebíveis imobiliários

Os fundos de recebíveis imobiliários também têm apresentado resultados sólidos, especialmente devido à alta do IGP-M nos últimos meses. Mesmo com os bons resultados, o especialista em investimentos imobiliários Rodrigo Meireles chama a atenção para o fato de que o movimento pode não se sustentar em 2021: “muitos fundos […] tiveram uma boa performance no ano passado em virtude da inflação, e não de um movimento de encontrar boas oportunidades por parte do gestor. São carteiras que já estavam indexadas”.

Sendo assim, é recomendável uma análise cuidadosa da qualidade do crédito de cada fundo antes de realizar aplicações no segmento.

Lajes corporativas

O setor de lajes corporativas, apesar da aparente tendência de adoção do home office durante a pandemia, também se mostrou resistente aos efeitos da Covid-19 na economia, mesmo com a alta da inflação. Meireles chama a atenção para o fato de que, com o salto no nível geral de preços, os insumos da construção civil têm se tornado mais caros, valorizando os imóveis presentes nas carteiras dos fundos. “No final, esse portfólio imobiliário tende a uma valorização superior à inflação, porque repor esses ativos está ficando mais caro”.

Giuliano Bandoni, gestor de Fundo de Fundos da gestora Rio Bravo Investimentos, também aponta para o fato de que, apesar da adoção de uma “operação híbrida” (parte presencial, parte à distância) por muitas empresas, não houve “grandes anúncios de vacância”, ou seja, os imóveis não foram desocupados e devolvidos aos fundos.

Shoppings centers

Outro consenso entre os analistas é que os fundos de investimento imobiliário que alocam recursos em shoppings centers são os mais prejudicados pela crise atual. “No curto prazo, a receita dos fundos de shopping está sendo impactada, pois muitos ativos não estão podendo operar ou estão com medidas muito restritivas de horário”, disse Bandoni, da Rio Bravo.

Apesar das medidas restritivas que mantêm os shoppings fechados ou com horário de funcionamento reduzido, a perspectiva é que os fundos que investem nesse ramo voltem a apresentar boa rentabilidade com a reabertura da economia. “O e-commerce veio para ficar […], mas o shopping não é só comércio, tem atividades realizadas no shopping que não podem ser feitas em casa”, destaca Barneche, da Messem Investimentos.

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