Fundos imobiliários não devem sofrer perdas com alta do juro básico

Os fundos de investimento imobiliário (FII) não devem sofrer perda de rentabilidade e, consequentemente, de atratividade ao longo de 2021 diante do ciclo da alta da taxa básica de juro brasileira, a Selic, já que a análise de valuation dos FIIs leva em consideração os juros futuros longos, nos quais a elevação já está precificada, dizem analistas.

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Após a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom), que elevou a taxa Selic em 0,75 ponto percentual, para 2,75% ao ano, e as sinalizações de que o aperto monetário deve ocorrer num ritmo mais acelerado do que as projeções iniciais apontavam, surgem questões em torno de como esse fenômeno pode impactar cada categoria de investimentos.

De olho nesse cenário, o Mercado News entrou em contato com analistas e gestores de fundos imobiliários para compreender como o movimento de alta dos juros é percebido por esse mercado.

A alta da Selic tem impacto na rentabilidade dos FIIs?

Os especialistas avaliam que a alta da Selic não deve exercer grande influência sobre a rentabilidade dos FIIs, já que estes normalmente apresentam maior exposição à inflação do que ao CDI.

Daniel Barneche, especialista em fundos de investimento imobiliário da Messem Investimentos, diz que os FIIs, sejam eles de recebíveis (que alocam a maior parte de seus recursos em contratos e valores mobiliários) ou de “tijolo” (que alocam a maior parte de seus recursos na aquisição de imóveis), têm em suas carteiras ativos com vencimentos longos, sendo influenciados, portanto, pelas taxas de juros mais longas. “A taxa de juros de longo prazo é determinada pela perspectiva do mercado, então isso tudo é precificado antes”, complementa.

Seguindo a mesma linha, Rodrigo Meireles, especialista de gestora especializada em fundos imobiliários, chama a atenção para o fato de que maioria dos gestores observa a curva de juros para 10 anos, que já aponta para uma taxa entre 7% e 8%. “Os gestores normalmente colocam um spread em cima dessa taxa futura para que o dividend yield (rendimento do dividendo) oferecido ao investidor seja superior.”

Existe a possibilidade de migração de cotistas para a renda fixa?

Na análise de Giuliano Bandoni, gestor de fundos da Rio Bravo Investimentos, mesmo os fundos que alocam seus recursos nos setores mais afetados pela pandemia, como shoppings e lajes comerciais, não devem perder cotistas para a renda fixa.

Isso porque o setor de lajes comerciais não tem apresentado alta inadimplência por parte dos locatários, uma vez que a maior parte dos inquilinos destes fundos são grandes empresas nacionais e internacionais. Bandoni também complementa dizendo que “não houve um aumento de vacância tão grande que tivesse um impacto relevante no FFO [fluxo de caixa operacional] dos fundos”. Já no setor de shoppings, apesar de um aumento na inadimplência, o número de vacância dos ativos segue sob controle.

Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, empresa do setor de serviços de finanças corporativas, enxerga que quem pode acabar se tornando menos atraente em um primeiro momento são as opções em renda fixa: “Como houve um aumento um pouco maior que o esperado, os títulos públicos, que são os investimentos de renda fixa mais difundidos entre os investidores de varejo, e papéis de renda fixa de algumas empresas podem sofrer impacto negativo nos preços devido a marcação a mercado”.

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