Saiba encontrar as oportunidades nos fundos imobiliários

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) sofreram um grande tombo com a crise causada pela pandemia. Desde a máxima histórica alcançada em janeiro de 2020 até o pior nível no ano, registrado em março de 2020, foram amargos 33% de desvalorização. Desde então, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) já obteve um retorno de 26%. A crise acabou? É hora de entrar, ou já não há mais oportunidades no mercado? Para responder essas perguntas, o Mercado News conversou com três especialistas.

Os FIIs tiveram forte queda, assim como a maioria dos ativos de renda variável, fruto de uma disfunção no mercado secundário com baixa profundidade e, de certa maneira, um pânico generalizado, uma vez que se trata de um mercado majoritariamente de pessoas físicas. No entanto, Vitor Bidetti, CEO da Integral BREI, diz acreditar que ativos imobiliários são investimentos de longo prazo geradores de renda e, o que foi visto em diversos fundos, foi um impacto desproporcional ao impacto intrínseco desses ativos, isto é, diversos fundos que não sofreram impacto na receita ou o impacto foi menor nos fundamentos comparado ao impacto no secundário.

Bidetti avalia que esse movimento gerou distorções e oportunidades no mercado para quem estava bem posicionado, com espaço em caixa para aquisições. De fato, alguns fundos tiveram maior impacto, como os fundos de shoppings ou de hotéis, contudo, condomínio logísticos e diversos ativos corporativos sofreram desvalorizações sem qualquer alteração na receita, o que, no primeiro momento, proporciona oportunidades de investimento em ativos prime a cap rates mais atrativos. “Na nossa visão, os FIIs devem ser recuperar 100% ainda em 2020. A taxa de juros muito baixa, está impulsionando os investidores para a diversificação de investimentos e a busca por ativos reais, visando maior segurança, é o caminha natural favorecendo ainda mais o mercado de FIIs, como temos visto o número de investidores de FIIs crescendo mesmo na crise”, diz ele.

O semestre que se encerrou foi com certeza o mais desafiador do mercado em geral e particularmente da indústria de Fundos Imobiliários (FIIs). Alta volatilidade, falta de visibilidade futura e inseguranças marcaram este período afetado pela pandemia do coronavírus. Ainda que a pandemia não tenha ficado para trás, é possível observar sinais positivos de alguns indicadores como: liquidez, desempenho positivo do IFIX, retomada de ofertas públicas e aumento no número de investidores. “Acreditamos que o pior momento, vivido em março e em abril, tenha ficado para trás”, diz Sergio Rossi, head da Veritas Capital Management.

O tempo necessário para voltarmos aos preços pré-pandemia depende de uma série de fatores, mas a descoberta de uma vacina contra o coronavírus trará a segurança necessária para a devida retomada econômica.

Já Mário Campos, analista da Ativa Investimentos, calcula que entre a máxima histórica de janeiro até o pior nível no ano, em março, houve 33% de desvalorização. Desde então o IFIX já obteve um retorno de 26%. “Na minha opinião, em 2020 o IFIX não deve retornar ao máximo histórico”, diz ele. Neste ano, a perspectiva é que com a reabertura gradual da economia o índice obtenha valorização. Entretanto, o3 mercado ainda acompanha com alto nível de incerteza o impacto da crise na economia e a possibilidade de uma vacina para o novo coronavírus.

Para o ano de 2021, a velocidade da recuperação econômica brasileira pós crise deve ditar o crescimento do mercado de Fundos Imobiliários. Para a retomada do crescimento é necessária a continuidade das reformas estruturantes, já iniciada pela reforma previdenciária, recuperação da atratividade para novos investimentos e melhora do cenário político nacional. Essas são as regras do jogo que devem guiar a volta do mercado aos patamares anteriores.

Leia a íntegra das entrevistas com os especialistas:

Entrevista com Vitor Bidetti, CEO da Integral BREI

Entrevista com Sergio Rossi, head da Veritas Capital Management

Entrevista com Mario Campos, analista da Ativa Investimentos