Entrevista com Vitor Bidetti, CEO da Integral BREI

1- Mercado News: Qual é o rendimento esperado para os fundos imobiliários nos próximos seis meses?
Bidetti: Dado o cenário atual e com o início da retomada, enxergamos um upside potencial entre 10% e 15% até o final do ano, recuperando com ganhos, as perdas ocasionadas pela pandemia.

2- Mercado News: Vale a pena apostar em FIIs agora?
Bidetti: Fundos imobiliários são ativos de longo prazo e geradores de renda. Como classe de ativos, é fundamental para diversificação de carteira, uma vez que tem correlação negativa com taxa de juros e baixa correlação com mercado de ações. Além disso, por se tratar de ativo real lastreado em contratos de aluguel, a relação risco retorno dessa classe de ativos é muito atrativa comparado a outras classes de renda variável. Historicamente, tanto no Brasil quanto nos EUA (maior e mais antigo mercado de FIIs do mundo), o retorno histórico de FIIs é superior ao do investimento em ações, mesmo considerando um prazo de 50 anos de histórico para os EUA (início do NAREIT, o IFIX americano).

Portanto, fundos imobiliários são ativos que devem cada vez mais atrair investidores no Brasil, tanto pessoas físicas buscando maior rentabilidade frente ao atual patamar da SELIC, como investidores institucionais, principalmente fundos de pensão, os quais devem entrar nesse mercado impulsionados pela nova legislação 4.661, a qual incentiva e flexibiliza o investimento em imobiliário para esse perfil de investidor.

Em vista disso, a indústria de FIIs, ainda na infância no Brasil, deve crescer de maneira acelerada nos próximos anos, passando dos atuais 3% do total da indústria de fundos para aproximadamente 10%, na nossa visão. Portanto, FIIs são estratégicos e importantes geradores de renda no longo prazo, sendo uma classe de ativos que deve ganhar cada vez mais importância no cenário atual da indústria de investimentos e, portanto, são ativos importantes e que merecem a atenção do investidor, principalmente nesse momento de baixo juros e busca por ativos real.

3- Mercado News: Quais os tipos de FIIs mais recomendados no momento?
Bidetti: O impacto da pandemia se deu de maneira heterogênea entre os diferentes segmentos do mercado imobiliário. O segmento de condomínios logísticos, por exemplo, é um dos mais defensivos no cenário atual, na nossa visão. Bons ativos de logística possuem, normalmente, contratos atípicos, os quais dispõem de uma estrutura mais robustas de garantias e multas por descumprimento de contrato. Nesses casos, os principais inquilinos são grandes empresas com maior capacidade de solvência, menor risco de inadimplência ou aumento da vacância. Ativos bem localizados também apresentam maior capacidade de reposição caso a vacância venha a subir. Outro fator positivo para o segmento é o fenômeno do e-commerce, que tem crescido de maneira acelerada no Brasil.

O segmento de vendas online tem performado positivamente nos últimos meses, resultado do fechamento do comércio físico imposto pelas medidas de combate ao surto do coronavírus. Adicionalmente, os condomínios logísticos possuem cap rates mais altos na comparação com outros segmentos, o que pode possibilitar em compressão do cap rate no médio prazo, representando ganho de capital potencial.

Outro segmento que se beneficia desse momento foram os Fundos de Papel, principalmente os High grade. Com o aumento da percepção de risco, ativos lastreados em cedentes com bom crédito já apresentam prêmios mais elevados que no momento antes da crise. Além disso, a queda em secundário dos fundos de papel elevou os yields de carteiras high grade, isto é, carteiras com bom rating e melhor risco agora pagam um maior prêmio pelo risco.

Por fim, O impacto da crise no mercado corporativo também não deve ser homogêneo. Ativos de pior localização e qualidade, por terem principalmente pequenas e médias empresas como inquilinos, devem ser mais afetados. Por outro lado, ativos A e A+ e bem localizados tendem a ter inquilinos de melhor rating, como grandes empresas e multinacionais, que estão menos suscetíveis a atrasar ou não pagar os aluguéis.
Os fundamentos do mercado imobiliários A e A+ em São Paulo, portanto, seguem positivos, impulsionados pela baixa oferta futura esperada, que já era baixa e deve se aprofundar com a postergação de novos empreendimentos devido à crise. As revisionais a partir de 2021 devem beneficiar os locadores bem localizados e com endereços não replicáveis, pressionando positivamente os preços de aluguéis nesses ativos.

4- Mercado News: O impacto negativo das medidas contra a pandemia no faturamento dos shoppings já foi superado?
Bidetti: Shoppings devem ser um dos segmentos mais afetados pelo efeito do Covid-19, pois, atualmente, grande parte deles estão fechados e, portanto, não estão auferindo renda. A associação dos lojistas de shoppings (ALSHOP) entrou com pedido no fim de março para que fossem suspensos os aluguéis enquanto os shoppings estiverem fechados, o que deve afetar praticamente todos os FIIs desse segmento.

Por outro lado, mesmo considerando uma forte queda na receita dos shoppings em 2020, alguns valuations começam a fazer sentido, abrindo a possibilidade de investimento em shoppings prime e maduros com descontos significativos com objetivo de ganho de capital. Apesar da queda esperada no varejo nesse ano, a expectativa de crescimento do comércio e queda do desemprego a partir de 2021 sustentam os fundamentos do segmento no médio prazo. Além disso, alguns shoppings também têm investido para adaptar sua estrutura ao e-commerce.

Contudo, o impacto negativo ainda não foi superado e deve se manter dessa maneira até o fim do ano de 2020. Muito shoppings já voltaram a auferir renda, contudo, em média entre 20% e 50% do que auferiam anteriormente. Além disso, os meses de maior venda nessa indústria, e, portanto, maiores receitas de aluguel, são os meses entre outubro e dezembro. Ainda é cedo para avaliar o movimento dos shoppings no último trimestre, ainda depende de maior visibilidade em relação ao desenvolvimento da vacina, no entanto, as receitas que deixaram de ser auferidas até então já representam, praticamente, um ano perdido para o setor.

5- Mercado News: O crescimento do home office ainda vai prejudicar o rendimento dos fundos que investem em lajes corporativas de alto padrão?
Bidetti: Um tema que tem sido recorrente nesse momento de crise é qual deve ser o impacto da prática do home office no mercado de escritórios corporativos. Na nossa visão, essa tendência já vinha desde as últimas duas décadas e deve ser acentuada nesse momento. No entanto, o fato de mais empresas estarem considerando adotar o home office como prática recorrente, não significa que os escritórios perderão espaço no futuro.

O mercado de escritórios tem se adaptado nos últimos anos as novas demandas dos tempos atuais, muitas empresas já trabalhavam sem o conceito de estação de trabalho fixa, além de muitas delas já praticarem o home office antes da crise. Soma-se ao fato de que desde a crise de 2015, as empresas têm sido muito mais cautelosas na contratação de novas áreas, buscando espaços menores e mais eficientes, o que pode mitigar o risco de vacância nesse momento. Adicionalmente, existe a discussão de que a pandemia escancarou a necessidade de melhores condições sanitárias no ambiente de trabalho, com maior distanciamento entre funcionários, a fim de reduzir o risco de transmissão de doenças infecciosas, o que deve compensar uma possível redução de área locada das empresas.

Assim sendo, acreditamos que o mercado de escritórios deve passar por mudanças, como tem sido nas últimas décadas, contudo, eles continuarão necessários e importantes. Os escritórios trazem maior interação social, experiência e conectividade aos funcionários, exatamente o inverso do home office, prática que deve ser complementar a necessária experiência física que o escritório proporciona.

Os fundamentos do mercado corporativo A e A+ em São Paulo, seguem positivos, com uma oferta futura muito baixa, que deve pressionar pouco a vacância nesse segmento. Por isso, acreditamos em um aumento pequeno de vacância em 2020, chegando em 16% no final do ano, comparado aos 13,5% atualmente. Na visão do Gestor, o mercado deve iniciar uma retomada em 2021, sustentada na baixa oferta futura e na volta do crescimento e queda do desemprego.

6- Mercado News: O aumento do e-commerce já é percebido em uma valorização dos ativos ligados à logística? (CDs, por exemplo)
Bidetti: Apesar do forte crescimento do e-commerce, este ainda representa pouco em relação ao total dos condomínios logísticos/industriais, representando menos de 10% das áreas locadas nesse segmento. Portanto, ainda é cedo para dizer que o e-commerce está impactando a valorização dos ativos logísticos nesse momento. O que é esperado é um aumento da demanda em áreas chamadas “last mile”, que são aquelas próximas (ou dentro) de grandes centros urbanos, uma vez que o e-commerce depende da proximidade com o cliente final.

Na nossa visão, as valorizações observadas no mercado secundário desse segmento se devem, principalmente a percepção de risco mais baixa nesse momento, cap rates ainda altos comparados com outros setores e inquilinos de bom rating além de contratos bem amarrados.

O impacto do e-commerce deve, sim, ser acentuado no médio prazo, contudo, pelo pequeno tamanho que o e-commerce representa nesse segmento, ainda não é o suficiente para atrair demanda capaz de valorizar o segmento como um todo, apesar de que, atualmente, áreas de “last mile” tem se valorizado acima da média em comparação com outras regiões, uma vez que essas áreas, em geral, possuem menor vacância e, portanto, maior pressão nos preços.

7- Mercado News: Alguém conseguiu ganhar dinheiro investindo em FIIs no primeiro semestre do ano?
Bidetti: Quem investiu a partir de março conseguiu fazer bons retornos, alocando em um momento de forte baixa. No entanto, no geral, quem estava posicionado desde o começo do ano acabou tendo retorno negativo, uma vez que as quedas foram amplas e generalizadas. No entanto, devemos lembrar que os fundos imobiliários são investimentos de longo prazo e nessa perspectiva o saldo é muito positivo, pois o IFIX, bate Ibovespa e CDI.

8- Mercado News: Qual a grande lição que fica dessa fase de perdas?
Vitor Bidetti: A maior lição foi que os investidores devem focar na preservação de capital e que momentos de euforia não se sustentam no longo prazo. Quem foi fiel aos princípios fundamentalistas naturalmente estava preparado para esse momento. Por exemplo, em dezembro-19, quando o IFIX bateu a máxima histórica, os valuations indicavam que os preços já estavam demasiadamente caros, com cap rates muito baixos e uma valorização de mais de 35% em 2019. Quem se atentou a esse fato e fez as devidas realizações nesse período, estava mais bem posicionado, com maior caixa e lucro já realizado para poder fazer os movimentos estratégicos na baixa e se beneficiar desse momento.

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